專題研究:台灣房地產會不會重蹈日本經濟泡沫，失落30年 ?
一、日本經濟泡沫破裂的過程
二、美國次級房貸金融風暴的過程
三、中國大陸恆大建商倒閉危機
四、台灣50年利率與房價走勢關係分析圖
日本經濟泡沫
1971年5月，美國出現了有史以來的第一次貿易逆差(越戰所致)，從此美國貿易逆差萬劫不復了。
1973年越戰末期，美國承認失敗，退出越南，美元持續貶值及通貨膨脹，10月爆發第四次中東戰爭，石油輸出國組織（OPEC）為了打擊對手以色列及支持以色列的國家，宣佈石油禁運，禁運國家包括加拿大、日本、荷蘭、英國、美國、葡萄牙、南非。結果國際油價，從每桶3美元漲到12美元，稱為第一次石油危機，美國經濟受到嚴重打擊。
1977年，美國政府對於來自於日本、德國的大量貿易逆差(日本、德國大量出口到美國，賺到很多美元)，口頭放話，打算操作美元匯率，讓美元貶值，以刺激美國出口(把美元賺回來，減少貿易逆差)，結果國際資金聞聲而逃，各國大量拋售美元，造成美元急速貶值，跌幅達到41.38%。
隔年，1978年，美國政府宣布“拯救美元一攬子(packag)計劃”，穩住美元匯率。
隔年，1979年，伊朗發生革命，國王巴勒維下台，停止所有石油出口，爆發第二次石油危機，國際油價，從每桶13美元漲到34美元，美國能源價格大漲、物價指數大漲，通貨膨脹率居然超過2位數，為控制通貨膨脹，美國決定實施貨幣緊縮政策。
1979年~1984年，美國連續三次調升利率，結果吸引國際資金大舉買入美元，美元升值，美元匯率上漲了近60%，美元升值成功穩住物價，但是美國對外貿易逆差(赤字)又開始持續擴大。
1984年，美國對外貿易逆差(赤字)已高達1600億美元。美國政府決定直接印鈔票(QE量化)，讓美元貶值(貨幣政策)，減少貿易赤字。
但是1984年，美國政府預算也開始出現赤字(稅收不足，可發行國債，向民間借錢)。
隔年1985年，美、日、德、法、英五國在美國紐約廣場飯店舉行會議，正式告知國際，美元將QE量化，讓美元有順序的持續貶值，稱為「廣場協議」。結果國際資金馬上瘋狂拋售美元，美元匯率急遽貶值，相對的，世界各國匯率大幅升值。
1985年，日幣匯率大幅升值達30%，日本出口受到重大打擊(出口額大幅下跌)，大型企業開始外移到中國、東南亞，日本政府決定必須學美國調降匯率，大印鈔票(QE量化)，不然製造業出口會倒閉，同時搭配連續5次降低利率，讓鈔票儘快流入市面，形成通貨膨脹，來減緩日幣升值的壓力，這些QE印出來的資金，幾乎都流入了房地產及股市，開啟了日本經濟泡沫時代，特別要注意的是，最重要的關鍵在於日本銀行貸款的規則，有嚴重的漏洞和弊端，銀行居然允許企業以貸款買到的土地，再將土地設定為抵押貸款，企業與銀行勾結，連續借貸，結果小小的商人居然可以貸到數十倍的資本，然後短期內不斷的資金迴圈重複炒作同一筆房地產，這就是房地產不斷被炒高的真正原因，這也導致一旦房地產價格崩盤，虧損金額以連續骨牌效應一樣，累積成不可思議的天價，銀行根本無力承擔，只能倒閉。當時企業炒房只需短短1~2年之內，就可以回收大賺一筆。企業、銀行都願意。
1987年，短短2年內，東京平均房價漲幅就超過了50%，房價的瘋狂上漲，演變成全日本國民都向銀行貸款買房的風潮，持續推高房價。
1990年，這樣的泡沫經濟持續了5年，東京房價不斷破紀錄上漲，土地價格、房屋價格泡沫嚴重的程度，市場資金不斷重複在房地產的迴圈，日本的產業發展嚴重衰退，已經沒有人願意踏踏實實的上班工作了，每個人都只想投資賺錢比較快，日本政府為了抑制貨幣通膨，挽救實業發展，於是在1990年3月制定了《房地產融資總量規制》，同年12月又制定了《土地稅制大綱》和《土地基本法》。
1991年，日本政府開始實施貨幣緊縮政策，連續三次調升利率，禁止房貸，結果國際資金全部逃走，股市、房地產泡沫破裂，股市、房價應聲而倒，東京房價暴跌65%，幾乎一夜之間，無數人成為了千萬「負」翁。
1992年，日本股市已暴跌到1990年的三分之一左右，東京土地價格跌到了泡沫時期的七分之一，走投無路的房產投資者們，只能走向自殺之路。
日本泡沫經濟的主體是房地產、股市、民間企業，企業破產後，銀行跟著破產，房地產價格打回原形，出現不可思議的負債，銀行一一倒閉。
心得整理:
日本房地產泡沫經濟的根本原因在於銀行與企業勾結，允許超額借貸，一旦企業還錢還不出來，就會造成推倒骨牌，企業一個欠一個，連續倒閉的情形。
同樣的房地產經濟泡沫，再度發生在美國，2008年美國發生雷曼兄弟連動債金融風暴，也是一樣，源自美國雷曼兄弟投資銀行，雷曼兄弟是一家專門經營美國次級信用房屋貸款的銀行，專門經營次級房貸債券，2003至2004年間，將全美國的房地產次級信用貸款的債權，包裝成債券，並且勾結知名會計師事務所出具簽證、勾結知名保險公司接受投保、勾結信貸評級機構出具假評級，然後對外銷售並宣稱獲利保底，由於市場上從來沒有出現過這種雙重保證的債券，所以銷售非常成功，雷曼兄弟投資銀行自己都感到驚訝，於是決定買回一部分的債券，再混入各種亂七八糟不知所云的債權(不是次級房貸，已經發展成亂七八糟的連動債了)，然後再度包裝成債券，再度勾結知名會計師事務所出具簽證、勾結知名保險公司接受投保、勾結信貸評級機構出具假評級，結果賣的更成功，甚至造成搶購風潮，連續的犯罪行為，居然取得重大成功，於是接下來雷曼兄弟投資銀行，繼續重複一樣的方式，買回一部分的債券(宣稱保證回購)，再包裝出各式各樣的債券，號稱連動債，結果引來全世界各國銀行爭相搶購，各國也模仿相同的方式，將購入的債券混入本國銀行自己掌控的債權，再包裝為本國連動債，由於債券兌現期限是3~7年，所以到了2008年必須兌現的時候才被揭穿，債券到期根本無法兌現獲利。由於美國各家銀行、歐洲各國銀行都大量買入各種連動債，無限迴圈累積的債務，根本無法計算應償還的金額，美國政府不願代償，冰島銀行宣布倒閉，冰島政府破產，由於歐洲買入大筆的連動債，於是形成全世界金融風暴，好在台灣金融管制頗為嚴格，整體而言損失有限。
2021年中國大陸最大的房地產開發商「恆大集團」面臨破產危機，原因類似日本銀行，也是銀行與企業勾結，特權超貸，一但中國受到經濟打擊，就會土地價格、房價即可能連環崩潰而倒閉。
1996年成立的恆大集團，向銀行毫無節制的向銀行貸款，拿來炒作房地產，早已超出實際需求，同時胡亂投資各行各業，帳面資產號稱全中國最富有，實際上背負著連續槓桿負債，銀行提供低房貸利率、高房貸比例，跟日本房地產泡沫風暴一樣。2017年美國川普政府，對中國實施經濟制裁，2020年中國爆發武漢病毒事件，中國政府實施各自封城政策，企業連續倒閉、人民失業繳不出房貸，中國習近平政府開始管制房地產買賣，「恆大集團」手上一大堆房地產賣不掉資金快速惡化，正面臨倒閉及經濟風暴的危機。
台灣50年利率與房價走勢關係分析圖，可以了解，中央銀行調升or調降利率，對於房價的影響不太大，只有稍稍影響，台灣房價之所以這麼高，最主要是來自民間資金投資房地產而造成。
目前股市熱絡，出口熱絡，可見房地產仍將維持熱絡，台北、新竹、台中等重點都市房市仍將維持高房價，很難降下來。
